经济日报记者 刘瑾 赵田格格
观察一座城市的成长，以往人们习惯仰望天际，看高楼拔地而起，看街区向外铺展。如今，当城市土地资源日益紧张，更多的视野开始向下，向沉睡的地下空间探寻新的可能。
从闲置人防工程变身消费新地标，从通行隧道演进为立体商业载体，地下空间的价值正在被重新定义。“十五五”规划纲要明确提出“高效利用城市地下空间”，从顶层设计层面为地下商业有序发展划定路径。
中国城市规划学会副监事长、清华大学建筑学院教授尹稚表示，地下商业空间是国土空间节约集约利用的重要载体，也是城市更新、激活消费、完善立体城市功能的关键组成部分，其时代定位已经完成从“人防附属、交通配套”向“城市立体商业枢纽”的转型。
地下空间焕新升级
盛夏时节，烈日灼灼。贵阳街面上行人寥寥，地下的紫林庵星悦茂项目里却人头攒动。灯火绵延的街区、琳琅满目的商品、香气氤氲的美食、往来打卡的市民游客，尽显红火。
“夏天这里舒服凉快，上下班顺路就能进来逛逛。”市民李宵是这里的常客。对她而言，地下空间不仅是通行通道，更是休闲相聚的新去处。
所谓地下商业，即在土地资源稀缺、人员密集的都市中，通过立体化商业应用，为消费者提供便利、舒适、休闲场景的重要载体，主要由人防工程、地铁配套、市政工程改造而来。
今年年初，自然资源部发布《地下空间开发利用典型案例》，汇集17个省份22个实践样本，湖北孝感星悦茂项目入选。北京新合作商业发展有限公司总经理谭铁华表示，地下空间不受日晒雨淋、极端高温严寒天气影响，适合发展全天候消费、夜间经济。中国供销·星悦茂布局30余座城市，23个项目投入运营，成熟项目商铺出租率维持高位，入驻商户超4600家，2025年全国项目总客流突破3亿人次。
曾经沉寂闲置的地下空间，一步步蝶变为烟火升腾的消费热土。在江苏徐州彭城广场地下的金鹰上街，L型街区聚集美妆潮牌、网红餐饮，回型街区的东街集聚轻食简餐、西区与北区扎根宠物经济和二次元特色业态。金鹰上街项目负责人庄德建介绍，徐州中心商圈客流规模居江苏第二位，仅次于南京新街口。金鹰上街将地铁站、金鹰国际、文庙街区、苏宁广场等城市核心节点紧密串联，通过流畅动线打破空间阻隔，推动交通流向消费流转化。
漫长寒冷的冬季是北方城市商业的天然短板，沈阳地铁商业恰恰把“劣势”转化成了“优势”。沈阳兴华汇盘活地铁沿线长期闲置的地下资源，全长1.45千米，无缝衔接3座地铁站点。项目内的15米挑高穹顶中庭消解压抑感，二次元主题空间抓住年轻消费群体，113家品牌涵盖潮流零售、茶饮餐饮、文创生活等多种业态，充分考虑了双地铁客流、头部商业资源与铁西老商圈的融合，开业3天客流超25万人次。
一个个鲜活实践印证，科学理性开发地下商业，既能激活人间烟火，也能增强城市安全韧性，为城市现代化开拓出发展纵深空间。尹稚表示，新时代地下商业已经不再是地上商业的简单复制和补充，而是立体城市的功能节点、存量商圈的扩容载体、节约集约用地的实践场景、平战结合的复合空间，在服务城市高质量发展、扩大内需提振消费中承担着不可替代的作用。
引得来更要留得住
地下商业的兴起，是商圈有机更新的重要抓手。机遇摆在眼前，挑战也客观存在。
记者在走访中看到，部分城市的地下商业街通道狭窄、光线昏暗，业态同质化严重，门店频频关停，经营十分惨淡。“租金不算低，路过的人多，但愿意停下来消费的少之又少。”一位准备撤店的饰品商户负责人无奈表示。
城市更新浪潮下，地下商业空间的“存量困境”日益凸显，行业发展路径亟待重新审视。中国建筑学会地下空间专业委员会助理副主任委员、哈尔滨工业大学建筑与设计学院教授薛名辉指出，国内不少城市的既有地下商业街区建成年代较早，当时的规划设计与建设标准并未充分预见商业业态与消费体验的迭代升级。这些街区入口功能单一，仅满足基本通行需求，缺乏与地面商业综合体、城市公共空间的有效衔接，过渡体验欠佳；加上入口标识性不足、开放度有限，市民往往“走过路过，却看不清门内的空间”，消费意愿自然难以激活。
因地制宜、科学规划，是地下商业行稳致远的根基。贵阳星悦茂项目负责人赵晋光感慨，地下项目切忌简单复制，要把安全标准、城市更新、群众消费需求前置到改造设计源头，立足地方实际做定制化开发。公司项目从设计阶段就明确功能定位，将人防工程标准从源头融入商业空间设计，同时注重将市政配套、商业开发等多重功能集于一体，实现竖向分层立体综合开发和横向空间联通开发。
依托交通枢纽引流，是地下商业的独特优势。贵州遵义星悦茂全长1.68千米，地面设置52个进出口，联动地上商圈，实现地上地下相互导流，289家商户中首次进入遵义的品牌超过130个。
“不仅有通勤的人顺路消费，还有不少市民和游客专程过来。”遵义星悦茂项目负责人高兆雄介绍，新品牌、新业态开始进入本地商业空间，消费半径在缩短。项目优化出入口布局，完善导视标识，破解地下商业“难找、不愿来”的痛点，有效提升客流导入效率。同时，引入客流分析系统，实时采集进店人次、停留时长、游逛动线等关键指标，识别不同时段、不同区域的客群结构与消费偏好。
商业空间持续发展，离不开精细化运营。入驻遵义星悦茂的文十里品牌创始人彭文洁深有感触：“开业后回头客越来越多，运营方给了很多支持，分析客流数据，组织主题市集，还帮助研判经营情况。”
“地下商业不能重建设、轻运营。”尹稚认为，地下商业在采光、体验感上天然弱于地上，如果没有特色，消费者没有主动到访的理由，只能被动依靠过路客流，一旦周边商业竞争加剧，很容易陷入空置。从经营情况来看，地下空间不宜大规模做传统百货服饰零售，更适合发展便民消费、轻休闲、夜间消费等适配地下环境的业态，形成自身特色，打造目的性消费场景。
上下协同凝聚合力
眼下，贵阳黔灵山星悦茂项目正在做开业前的最后准备。
在赵晋光眼中，这个项目正是地上地下一体化规划的鲜活样本。项目“以文塑旅、以旅兴商”，跳出单纯建设商业街区的思路，统筹通勤出行、居民消费、景区流量、商业运营多重目标，做到规划同步、施工一体。
地下商业从来不是孤立存在，而是城市商业体系的有机组成部分。唯有地上地下统筹谋划，打通空间、业态、资源的联动纽带，才能释放更大综合价值。
薛名辉认为，地下商业空间不应是地上城市的简单延伸，而应与之有机结合。他建议，采取“点状置入—线性联结—面域提升”的分级策略，深度对接地面功能与交通枢纽，系统梳理地下动线、增设公共节点，打通地上地下在客流、功能与场景上的联动，实现双向赋能。
面向高质量发展，尹稚建议，政府规划层面要强化管控，不把地下商业作为城市建设“标配”，优先推动存量地下空间提质升级，审慎新建大规模地下商业街；市场投资主体层面要充分做实市场研判，做好运营前置工作，理性看待收益预期，接受长周期回报逻辑；行业层面要建立“安全为先、运营为本”的理念，充分认知地下空间的安全特殊性和运营复杂性，推动智慧化务实落地。
城市生长，既要向上拔节，也要向下深耕。被称作“第四国土”的地下空间，蕴藏城市发展巨大潜能。用好这份宝贵资源，做到规模适配需求，兼顾商业活力与人防安全、经济效益与民生温度，地下商业将成为立体城市、城市更新、促进消费的有效载体。
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